Værd at vide når du køber byggegrund

Advokaten modtager og gennemgår en række dokumenter i forbindelse med køb af en byggegrund. Det er nødvendigt for, at advokaten kan danne sig et overblik over, hvad det præcist er, som du køber, og på den baggrund være i stand til at give dig den fornødne juridiske rådgivning. De dokumenter, som advokaten modtager, er blandt andet følgende:

    1. Købsaftale.
    2. Salgsopstilling.
    3. Tingbogsattest.
    4. Servitutter.
    5. Lokalplaner.
    6. Tankattest (nedgravet olietank).
    7. BBR-ejermeddelelse.
    8. Jordforureningsattest.
    9. Ejendomsdatarapport.
    10. Vedtægter, referater og regnskaber, hvis der er en Grundejerforening.

Rent juridisk er der ikke nogen forskel på, om den grund du køber er til et helårshus eller et sommerhus. Men der kan være forskel på anvendelsen af grunden i forhold til lokalplanen. Derudover vil der også være forskel på mulighederne for eksempelvis tilslutning til kloak, forsyningsledninger, tilslutningsafgifter, renovation osv.

Hvad er en købsaftale?

Købsaftalen er bolighandlens vigtigste dokument – det er selve aftalen mellem dig og sælger.

Købsaftalen bliver udfærdiget af ejendomsmægleren, der hjælper sælger med at få solgt ejendommen, og som er sælgers rådgiver. Det er derfor ekstra vigtigt, at du selv gennemlæser købsaftalen, inden du skriver under.

I købsaftalen fremgår det blandt andet, hvem der er køber og sælger af grunden, ligesom det fremgår, hvilken grund der handles samt de vilkår for handlen, som du og sælger har aftalt. Det kan f.eks. være pris, overtagelsesdato og advokatforbehold.

Købsaftalen er omfattet af aftaleloven, hvilket i praksis betyder, at aftalen er bindende for såvel dig som sælger, når I underskriver den. Det er derfor vigtigt, at du ikke underskriver købsaftalen, før du har talt med din advokat, eller at du underskriver købsaftalen med et såkaldt advokatforbehold. Når du underskriver købsaftalen med et advokatforbehold betyder det, at handlen er betinget af, at din advokat kan godkende den. Hvis advokaten ikke kan godkende handlen, har du mulighed for at træde tilbage fra handlen omkostningsfrit.

Hvis du ikke har et advokatforbehold i købsaftalen, har du en lovbestemt fortrydelsesret, men det koster dig en godtgørelse på 1 % af købesummen, hvis du fortryder handlen, og den skal du således betale til sælger for at træde tilbage fra handlen.

Når du underskriver købsaftalen med et advokatforbehold, har din advokat typisk mellem 3-5 hverdage til at gennemgå købsaftalen og dens dokumenter, således at din advokat kan rådgive dig om købet af grunden.

Et advokatforbehold kan også benyttes til efterfølgende at genforhandle pris eller vilkår, hvis en gennemgang af dokumenterne måtte vise forhold, som ikke umiddelbart var oplyst for dig ved afgivelsen af købstilbuddet.

Vi gennemgår købsaftalen og fremhæver relevante forhold heri for dig, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af grunden.

Hvad er en salgsopstilling?

En salgsopstilling er ejendomsmæglerens præsentation af grunden.

Salgsopstillingen er en del af købsaftalen og den indeholder bl.a. en beskrivelse af grunden sammen med fotos.

Derudover indeholder salgsopstillingen blandt andet følgende oplysninger:

  • Kontantpris.
  • Købers kontantbehov i forbindelse med købet.
  • Grundareal.
  • Ejerudgift.
  • Offentlig vurdering.
  • Grundværdi.
  • Ejendomsskat.
  • Servitutter, byrder, planer og andre anvendelsesbegrænsninger.
  • Oplysninger om forurening.
  • Renovation.
  • Grundejerforening.
  • Finansieringsforslag.

Vi gennemgår salgsopstillingen og fremhæver relevante forhold heri for dig, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af grunden.

Hvad er servitutter?

Servitutter er aftaler, der er indgået omkring en konkret grund, de er såkaldte begrænsede rettigheder over fast ejendom. Servitutter skal tinglyses, så de fremgår af tingbogen.

Servitutter knytter sig oftest til en bestemt matrikel, idet de sætter nogle begrænsninger for brugen af ejendommen for en part og nogle rettigheder for en anden part.

En servitut kaldes ofte også for en byrde, en bestemmelse eller en deklaration.

Servitutter kan f.eks. indeholde bestemmelser om dette:

  • Hvor høj må din hæk være?
  • Må der holdes en bestemt type husdyr på grunden f.eks. høns?
  • Skal du være medlem af områdets grundejerforening?
  • Har andre brugsret til ejendommen f.eks. en færdselsret eller en jagtret?
  • Findes der en forkøbsret til ejendommen?
  • Hvor må du bygge på din grund?
  • Hvordan skal din ejendom være tilsluttet forsyningsnettet?

Servitutter kan begrænse dine muligheder for at bygge lige netop det hus, som du ønsker.

Vi undersøger servitutter, således at du ved, hvilke rettigheder der er på ejendommen. Det er særligt betydningsfuldt at vide, hvor du må bygge på grunden, og hvilke regler der gælder i den forbindelse.

Hvad er en lokalplan?

En lokalplan fastlægger udviklingen i et bestemt område. Den kan gælde et større område eller en enkelt ejendom, og den kan f.eks. beskrive, hvor og hvordan der må bygges nyt.   

Lokalplaner kan begrænse dine muligheder for at bygge lige netop det hus, som du ønsker.

Lokalplaner kan f.eks. indeholde bestemmelser om dette:

  • Hvad området og bygningerne skal bruges til.
  • Hvor og hvordan der skal bygges nyt.
  • Hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes.
  • Bebyggelsesprocent.
  • Afstand til skel og vej.
  • Bebyggelseshøjde.
  • Materialevalg (der kan være krav om særlige materialer).

Lokalplanen skal altid følges. Det kræver dispensation at fravige lokalplanen.

Vi undersøger lokalplanen, således at du kender dine muligheder for at bygge lige netop det hus, som du ønsker.

Hvilken betydning har naturbeskyttelsesloven?

Naturbeskyttelsesloven har kun betydning i få tilfælde, f.eks. i forhold til byggelinjer, dvs. hvor tæt du må bygge i forhold til skov, strand og fortidsminder.

Hvilken betydning har jordbundsforholdene?

Det er vigtigt at vide, hvordan jordbundsforholdene er, når du skal købe en grund. I nogle tilfælde kan det være en god idé at få lavet en jordbundsundersøgelse, inden du skriver under på købsaftalen. En undersøgelse vil vise, om grunden er fast og stabil, så der nemt kan støbes og bygges på den, eller om grunden skal piloteres og eventuelt funderes ekstra, før du kan bygge på den.

Hvad betyder det, at der er en nedgravet olietank?

Der kan befinde sig en nedgravet (underjordisk) olietank på grunden. En sådan nedgravet olietank kan betyde en stor ekstraregning for dig, såfremt du ikke er opmærksom på denne.

Vi vil rådgive dig, såfremt der findes en nedgravet olietank på grunden, således at du ikke kommer til at betale en overordentlig stor regning for at rense grunden eller køber en usælgelig grund.