Værd at vide når du køber ejerlejlighed

Advokaten modtager og gennemgår en række dokumenter i forbindelse med et ejerlejlighedskøb. Det er nødvendigt for, at advokaten kan danne sig et overblik over, hvad det præcist er, som du køber, og på den baggrund være i stand til at give dig den fornødne juridiske rådgivning. De dokumenter, som advokaten modtager, er blandt andet følgende:

  1. Købsaftale.
  2. Salgsopstilling.
  3. Tingbogsattest.
  4. Servitutter.
  5. BBR-ejermeddelelse.
  6. Husforsikringer.
  7. Jordforureningsattest.
  8. Ejendomsdatarapport.
  9. Ejerforeningsdokumenter (vedtægter, referater og regnskaber).

Hvad er en købsaftale?

Købsaftalen er bolighandlens vigtigste dokument – det er selve aftalen mellem dig og sælger.

Købsaftalen bliver udfærdiget af ejendomsmægleren, der hjælper sælger med at få solgt ejendommen, og som er sælgers rådgiver. Det er derfor ekstra vigtigt, at du selv gennemlæser købsaftalen, inden du skriver under.

I købsaftalen fremgår det blandt andet, hvem der er køber og sælger af ejendommen, ligesom det fremgår, hvilken ejendom der handles samt de vilkår for handlen, som du og sælger har aftalt, det kan f.eks. være pris, overtagelsesdato, medfølgende løsøre (komfur, køleskab, indbyggede skabe m.v.) og advokatforbehold.

Købsaftalen er omfattet af aftaleloven, hvilket i praksis betyder, at aftalen er bindende for såvel dig som sælger, når I underskriver den. Det er derfor vigtigt, at du ikke underskriver købsaftalen, før du har talt med din advokat, eller at du underskriver købsaftalen med et såkaldt advokatforbehold. Når du underskriver købsaftalen med et advokatforbehold betyder det, at handlen er betinget af, at din advokat kan godkende den. Hvis advokaten ikke kan godkende handlen, har du mulighed for at træde tilbage fra handlen omkostningsfrit.

Hvis du ikke har et advokatforbehold i købsaftalen, har du en lovbestemt fortrydelsesret, men det koster dig en godtgørelse på 1 % af købesummen, hvis du fortryder handlen, og den skal du således betale til sælger for at træde tilbage fra handlen.

Når du underskriver købsaftalen med et advokatforbehold, har din advokat typisk mellem 3-5 hverdage til at gennemgå købsaftalen og dens dokumenter, således at din advokat kan rådgive dig om købet af ejendommen.

Et advokatforbehold kan også benyttes til efterfølgende at genforhandle pris eller vilkår, hvis en gennemgang af dokumenterne måtte vise forhold, som ikke umiddelbart var oplyst for dig ved afgivelsen af købstilbuddet, f.eks. at ejerlejligheden efter nærmere undersøgelser viser sig i dårligere stand end først antaget.

Vi gennemgår købsaftalen og fremhæver relevante forhold heri for dig, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af ejerlejligheden.

Hvad er en salgsopstilling

En salgsopstilling er ejendomsmæglerens præsentation af ejendommen.

Salgsopstillingen er en del af købsaftalen og den indeholder bl.a. en beskrivelse af ejendommen sammen med fotos og en plantegning af ejendommen.

Derudover indeholder salgsopstillingen blandt andet følgende oplysninger:

  • Kontantpris.
  • Købers kontantbehov i forbindelse med købet.
  • Angivelse af, hvad det koster at bo i ejendommen beregnet som bruttoudgift og nettoudgift.
  • Boligareal og eventuelt kælderareal.
  • Grundareal.
  • Ejerudgift.
  • Energimærke.
  • Offentlig ejendomsvurdering.
  • Ejendomsskat.
  • Ejendomsværdiskat.
  • Grundværdi.
  • Tilbehør.
  • Servitutter, byrder, planer og andre anvendelsesbegrænsninger.
  • Anvendelsesudgifter (el, vand, varme og gas).
  • Oplysninger om forurening.
  • Renovation.
  • Grundejerforening.
  • Husforsikring.
  • Finansieringsforslag.

Vi gennemgår salgsopstillingen og fremhæver relevante forhold heri for dig, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af ejerlejligheden.

Hvad er servitutter?

Servitutter er aftaler, der er indgået omkring en konkret ejendom, de er såkaldte begrænsede rettigheder over fast ejendom. Servitutter skal tinglyses, så de fremgår af tingbogen.

Servitutter knytter sig oftest til en bestemt matrikel, idet den sætter nogle begrænsninger for brugen af ejendommen for en part og nogle rettigheder for en anden part.

En servitut kaldes ofte også for en byrde, en bestemmelse eller en deklaration.

Servitutter kan f.eks. indeholde bestemmelser om dette:

  • Bebyggelsesforhold.
  • Overkørsler, fælles ind- og udkørsler.
  • Tilslutning til forsyningsnettet.
  • Udvendig og indvendig vedligeholdelse.

Lokalplaner er typiske servitutter ved køb af en ejerlejlighed.

Vi undersøger servitutter, således at du ved, hvilke rettigheder der er på ejendommen.

Hvad viser en BBR-ejermeddelelse?

BBR-ejermeddelelsen indeholder de oplysninger om ejerlejligheden, der er registreret i bygnings- og boligregistret.

BBR-ejermeddelelsen indeholder bl.a. oplysninger om ejerlejlighedens areal, antal værelser, antal toiletter og antal badeværelser, ligesom den indeholder oplysninger om bl.a. ejendommens matrikelnummer, opførelsesår, materialer brugt til ydervæg og tagdækning, varmeinstallation, opvarmningsmiddel m.v.

Vi undersøger, om oplysningerne i BBR-ejermeddelelsen er i overensstemmelse med de faktiske forhold i ejerlejligheden.

Hvad er en ejerforening?

En ejerforening er ikke en forening i almindelig forstand, men mere et slags driftsfællesskab mellem ejerne af lejlighederne i en ejendom. Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og andre fælles anliggender for medlemmerne. Når du køber en ejerlejlighed, bliver du automatisk medlem af ejendommens ejerforening. Ejerforeningen består således af samtlige lejlighedsejere i ejendommen, og den har ansvaret for driften af ejendommen.

Lejlighedsejere ejer individuelt deres lejligheder, mens de øvrige dele af ejendommen f.eks. tag, ydermure og fundament ejes i sameje med de andre lejlighedsejere i ejerforeningen, og selve grunden ejes i sameje mellem alle lejlighedsejere. Det betyder, at du også får et økonomisk fællesskab med de andre lejlighedsejere. Ud over at have udgifter til din egen lejlighed har du også udgifter til den fælles drift af ejendommen.

Ejerforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen. Det er her, alle beslutninger vedrørende ejendommen og foreningens aktiviteter bliver truffet.

Der holdes ordinær generalforsamling en gang om året. Hver enkelt ejerlejlighed har for det meste én stemme i forhold til lejlighedens fordelingstal. Fordelingstallet bliver ofte bestemt ud fra lejlighedens størrelse, dvs. at stemmerne vægtes, afhængigt af hvor mange kvadratmeter medlemmerne hver især ejer.

Beslutninger vedrørende en ejendom vedtages på generalforsamlingen.

Ifølge vedtægterne skal der som fast punkt på dagsordenen fremlægges regnskab for det forgangne år, og budgettet for det kommende år skal vedtages. Det er på generalforsamlingen, at alle forhold vedrørende ejendommen, f.eks. fornyelser eller forbedringer, bliver besluttet.

Det er også på generalforsamlingen, at ejerforeningens bestyrelse bliver valgt. Bestyrelsen består ofte af 4 medlemmer foruden formanden, og den står for den daglige drift af ejerforeningen ud fra de beslutninger, som generalforsamlingen har truffet.

Da generalforsamlingens beslutninger skal efterleves, og det er her, alle økonomiske beslutninger vedrørende ejerforeningen bliver taget, er det vigtigt, at du læser referaterne af de seneste generalforsamlinger, inden du køber en ejerlejlighed.

Hvis der f.eks. er truffet beslutninger om kommende vedligeholdelsesarbejder, som vil få fællesudgifterne til at stige, kan det have betydning for din økonomi.

Hvilke dokumenter er der i en ejerforening?

  • Ejerforeningens vedtægter

Ejerforeninger er underlagt ejerlejlighedsloven. Ejerlejlighedsloven indeholder både bestemmelser om, hvilke ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder og de grundlæggende regler for ejerforeninger.

Ud over reglerne i ejerlejlighedsloven bliver ejerforeninger også reguleret af egne vedtægter. Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. De fleste ejerforeninger har, udover normalvedtægten, vedtaget supplerende regler.

Når du køber en ejerlejlighed, er du forpligtet til at respektere ejerforeningens tinglyste vedtægter. Vedtægterne er en samling af de regler, som gælder for ejerforeningen. Det kan f.eks. være regler om ejerforeningens ledelse, regnskab, revision, vedligeholdelse af ejendommen, udlejning og udgiftsfordelingen blandt lejlighedsejerne.

Vi gennemgår vedtægterne og fremhæver relevante forhold heri for dig, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af ejerlejligheden.

  • Generalforsamlingsreferater

Der afholdes ordinær generalforsamling én gang om året. Nogle gange afholdes der også ekstraordinære generalforsamlinger, hvis det f.eks. er nødvendigt at afholde en før eller efter den ordinære generalforsamling.

På den ordinære generalforsamling fremlægges foreningens seneste årsregnskab, og budgettet for det kommende år vedtages. Bestyrelsen bliver valgt og alle væsentlige forhold vedrørende ejendommen, f.eks. afholdelse af udgifter til vedligeholdelse og forbedringer, bliver besluttet.

Der skal efter hver generalforsamling udarbejdes et referat af mødet. Referatet giver et billede af, hvordan det går i ejerforeningen, og hvad der er truffet af beslutninger. Her vil det f.eks. fremgå, hvis ejerforeningen har vedtaget et større renoveringsprojekt eller et nyt bredbånd eller fællesantenne.

Det er derfor meget vigtigt, at du kender indholdet af de seneste års generalforsamlingsreferater, inden du køber en ejerlejlighed, således at du ved, hvilke udgifter m.v., du påtager dig ved at købe en ejerlejlighed i den konkrete ejerforening.

Vi beder altid sælger om at fremsende generalforsamlingsreferater fra de seneste tre år samt budget for det kommende år.

Vi gennemgår referaterne, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af ejerlejligheden.

  • Ejerforeningens regnskaber og kommende budget

Ejerforeningens regnskaber og kommende budget giver dig et billede af foreningens økonomi. Du kan således se, om foreningen er gældsat, og om foreningen i de forgangne år havde et positivt eller et negativt resultat. Du kan ligeledes se, om der i foreningen er hensat penge til opsparing til vedligeholdelse og andre projekter i foreningen, ligesom du kan se, hvordan pengene forvaltes i foreningen, og om foreningen har taget højde for kommende udgifter.

Det er derfor meget vigtigt, at du kender ejerforeningens seneste regnskaber og kommende budget, inden du køber en ejerlejlighed, således at du ved, om du køber en ejerlejlighed i en forening med en sund økonomi.

Vi beder altid sælger om at fremsende regnskaber fra de seneste tre år samt budget for det kommende år.

Vi gennemgår regnskaber og kommende budget, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af ejerlejligheden.

Hvad er en husorden eller et ordensreglement?

I tillæg til vedtægterne kan en ejerforening også vedtage en husorden eller et ordensreglement, der regulerer en række praktiske forhold.

Ejerforeningen beslutter selv, hvilke områder husordenen skal omfatte, og den er ofte udformet, så den passer til den enkelte ejendom. Det kan f.eks. være regler om, hvorvidt man må holde husdyr, hvor sent der må spilles høj musik, hvor cykler og barnevogne skal placeres, og hvor på fællesarealet børn må lege.

I foreningens vedtægter vil det ofte være angivet, hvilke sanktioner der vil være, hvis husordenen ikke respekteres. Det kan f.eks. være, at der ved første overtrædelse bliver givet en advarsel, og at lejlighedsejeren ved gentagne overtrædelser bliver pålagt at fraflytte lejligheden.

Det er derfor vigtigt, at du sætter dig ind i foreningens husorden, inden du køber en ejerlejlighed, så du er sikker på, at det er regler, du kan leve under.

Hvad viser en vedligeholdelsesplan for ejendommen?

En del ejerforeninger har en 10-årig vedligeholdelsesplan for deres ejendomme.

Vedligeholdelsesplanen beskriver ejendommens nuværende tilstand og hvilke vedligeholdelsesarbejder, der forventes at komme på ejendommen inden for 10 år.

Vedligeholdelsesplanen indeholder således en tilstandsvurdering af ejendommen, og den gennemgår typisk forhold som bl.a. faldstammer, tag, vandinstallationer, kloaksystem, vinduer, facader og altaner. Til hver enkelt bygningsdel har vedligeholdelsesplanen en plan for vedligeholdelsen af den pågældende del set hen over de næste 10 år. 

I vedligeholdelsesplanen kan du således se de enkelte udgifter til ejendommens enkelte bygningsdele indenfor de næste 10 år, og du får derfor et overblik over, hvor meget du skal bidrage økonomisk, såfremt du køber en ejerlejlighed i den konkrete ejerforening.

Vi gennemgår vedligeholdelsesplanen, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af ejerlejligheden.