Køb af hus - Fabritius Tengnagel & Heine Advokater

Værd at vide når du køber hus:

Advokaten modtager og gennemgår en række dokumenter i forbindelse med et huskøb. Det er nødvendigt for, at advokaten kan danne sig et overblik over, hvad det præcist er, som du køber, og på den baggrund være i stand til at give dig den fornødne juridiske rådgivning. De dokumenter, som advokaten modtager, er blandt andet følgende:

Købsaftale.
Salgsopstilling.
Tingbogsattest.
Servitutter.
Tankattest m.v. (nedgravet olietank).
BBR-ejermeddelelse.
Tilstandsrapport.
Elinstallationsrapport.
Ejerskifteforsikringstilbud.
Husforsikring.
Energimærkningsrapport.
Jordforureningsattest.
Ejendomsdatarapport
Vedtægter, referater og regnskaber, hvis der er en Grundejerforening

Hvad er en købsaftale?

Købsaftalen er bolighandlens vigtigste dokument – det er selve aftalen mellem dig og sælger.

Købsaftalen bliver udfærdiget af ejendomsmægleren, der hjælper sælger med at få solgt ejendommen, og som er sælgers rådgiver. Det er derfor ekstra vigtigt, at du selv gennemlæser købsaftalen, inden du skriver under.

I købsaftalen fremgår det blandt andet, hvem der er køber og sælger af ejendommen, ligesom det fremgår, hvilken ejendom der handles samt de vilkår for handlen, som du og sælger har aftalt. Det kan f.eks. være pris, overtagelsesdato, medfølgende løsøre (komfur, køleskab, indbyggede skabe m.v.) og advokatforbehold.

Købsaftalen er omfattet af aftaleloven, hvilket i praksis betyder, at aftalen er bindende for såvel dig som sælger, når I underskriver den. Det er derfor vigtigt, at du ikke underskriver købsaftalen, før du har talt med din advokat, eller at du underskriver købsaftalen med et såkaldt advokatforbehold. Når du underskriver købsaftalen med et advokatforbehold betyder det, at handlen er betinget af, at din advokat kan godkende den. Hvis advokaten ikke kan godkende handlen, har du mulighed for at træde tilbage fra handlen omkostningsfrit.

Hvis du ikke har et advokatforbehold i købsaftalen, har du en lovbestemt fortrydelsesret, men det koster dig en godtgørelse på 1 % af købesummen, hvis du fortryder handlen, og den skal du således betale til sælger for at træde tilbage fra handlen.

Når du underskriver købsaftalen med et advokatforbehold, har din advokat typisk mellem 3-5 hverdage til at gennemgå købsaftalen og dens dokumenter, således at din advokat kan rådgive dig om købet af ejendommen.

Et advokatforbehold kan også benyttes til efterfølgende at genforhandle pris eller vilkår, hvis en gennemgang af dokumenterne måtte vise forhold, som ikke umiddelbart var oplyst for dig ved afgivelsen af købstilbuddet, f.eks. at ejendommen efter nærmere undersøgelser viser sig i dårligere stand end først antaget.

Vi gennemgår købsaftalen og fremhæver relevante forhold heri for dig, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af huset.

Hvad er en salgsopstilling?

En salgsopstilling er ejendomsmæglerens præsentation af ejendommen.

Salgsopstillingen er en del af købsaftalen, og den indeholder bl.a. en beskrivelse af ejendommen sammen med fotos og en plantegning af ejendommen.

Derudover indeholder salgsopstillingen blandt andet følgende oplysninger:

Kontantpris.
Købers kontantbehov i forbindelse med købet.
Angivelse af, hvad det koster at bo i ejendommen beregnet som bruttoudgift og

nettoudgift.

Boligareal og eventuelt kælderareal.
Grundareal.
Ejerudgift.
Energimærke.
Offentlig ejendomsvurdering.
Ejendomsskat.
Ejendomsværdiskat.
Grundværdi.
Tilbehør.
Servitutter, byrder, planer og andre anvendelsesbegrænsninger.
Anvendelsesudgifter (el, vand, varme og gas).
Oplysninger om forurening.
Renovation.
Grundejerforening.
Husforsikring.
Finansieringsforslag.

Vi gennemgår salgsopstillingen og fremhæver relevante forhold heri for dig, således at du ved, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med køb af huset.

Hvad er servitutter?

Servitutter er aftaler, der er indgået omkring en konkret ejendom, de er såkaldte begrænsede rettigheder over fast ejendom. Servitutter skal tinglyses, så de fremgår af tingbogen.

Servitutter knytter sig oftest til en bestemt matrikel, idet de sætter nogle begrænsninger for brugen af ejendommen for en part og nogle rettigheder for en anden part.

En servitut kaldes ofte også for en byrde, en bestemmelse eller en deklaration.

Servitutter kan f.eks. indeholde bestemmelser om dette:

Hvor høj må din hæk være?
Må der holdes en bestemt type husdyr på grunden f.eks. høns?
Skal du være medlem af områdets grundejerforening?
Har andre brugsret til ejendommen f.eks. en færdselsret eller en jagtret?
Findes der en forkøbsret til ejendommen?
Hvor må du bygge på din grund?
Hvordan skal din ejendom være tilsluttet forsyningsnettet?

Vi undersøger servitutter, således at du ved, hvilke rettigheder der er på ejendommen.

Hvad betyder det, at der er en nedgravet olietank?

Der kan befinde sig en nedgravet (underjordisk) olietank på ejendommen. En sådan nedgravet olietank kan betyde en stor ekstraregning for dig, såfremt du ikke er opmærksom på denne.

Vi vil rådgive dig, såfremt der findes en nedgravet olietank på ejendommen, således at du ikke kommer til at betale en overordentlig stor regning for at rense grunden eller køber en usælgelig grund.

Hvad viser en BBR-ejermeddelelse?

BBR-ejermeddelelsen indeholder de oplysninger om ejendommen og dens bygninger, der er registreret i bygnings- og boligregistret.

BBR-ejermeddelelsen indeholder bl.a. oplysninger om ejendommens areal, antal værelser, antal toiletter og antal badeværelser, ligesom den indeholder oplysninger om bl.a. matrikelnummer, opførelsesår, materialer brugt til ydervæg og tagdækning, varmeinstallation, opvarmningsmiddel m.v.

Vi undersøger, om oplysningerne i BBR-ejermeddelelsen er i overensstemmelse med de faktiske forhold i ejendommen.

Hvad viser en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten er en skriftlig skadesrapport, der viser dig, hvilke synlige skader, der er på ejendommen, som reducerer ejendommens funktion og værdi nævneværdigt. Det kan f.eks. være svampeskader, konstruktionsfejl eller sætningsskader. Den afdækker også tegn på skader eller fysiske forhold, der kan udvikle sig til en skade.

Tilstandsrapporten er en del af huseftersynsordningen, der er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom. Den er tænkt som sikkerhed for, at du som køber får en idé om, hvad det er, du køber.

Tilstandsrapporten er udarbejdet af en byggesagkyndig, som gennemgår huset og skriver tilstandsrapporten. Du får også oplysninger om ejendommens generelle vedligeholdelsesstand eller om for eksempel forventet restlevetid for bygningsdele.

Restlevetiden for taget fremgår af tilstandsrapporten. I den forbindelse er der ikke tale om en konkret byggeteknisk vurdering, men om en anslået restlevetid ud fra tagtype og tagets alder.

I tilstandsrapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader.

Skader betyder i denne sammenhæng:

Brud, f.eks. flækkede tagsten.
Lækager, f.eks. utætte fuger på badeværelset.
Deformeringer, f.eks. hvis trækonstruktionen i taget er vredet skæv.
Svækkelser, f.eks. råd i trækonstruktioner i taget.
Revner, f.eks. sætningsrevner i husets murstensfacade.
Ødelæggelser, f.eks. et hærget gulv.

Den bygningssagkyndige skal også notere, hvis der mangler bygningsdele, der kan give anledning til skader, f.eks. hvis der mangler en fransk altan foran en altandør på 1. sal.

Det er ikke alt i boligen, der bliver gennemgået. Den bygningssagkyndiges gennemgang omfatter blandt andet ikke:

Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand.
Bagatelagtige forhold, som ikke påvirker bygningens brug eller værdi væsentligt.
Bygningens placering på grunden.
Bygningens planløsning.
Bygningens indretning.
Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer.
Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg.
Markiser og baldakiner.
Installationer uden for bygningerne.

Den bygningssagkyndige giver de forskellige skader i huset karakterer efter, hvor alvorlige de er:

▫ ? = Mulige skader.
▫ Grå = Mindre alvorlige skader.
▫ Gul = Alvorlige skader.
▫ Rød = Kritiske skader.

Tilstandsrapporten fortæller ikke noget om, hvad det vil koste at udbedre en skade på ejendommen, og der er ikke en direkte sammenhæng mellem den karakter, som den bygningssagkyndige giver en skade og prisen på at udbedre skaden.

Derfor anbefaler vi altid, at du gennemgår huset sammen med en bygningssagkyndig, som du selv har valgt. Her kan du få uddybet og forklaret bemærkninger i tilstandsrapporten og få et estimat på, hvad det vil koste at udbedre de skader, der er angivet, samt få en idé om, hvorvidt der inden for den nærmeste fremtid er andre vedligeholdelsesarbejder, der skal sættes penge af til.

Tilstandsrapporten består derudover af sælgers oplysninger om ejendommens tilstand.

Vi gennemgår tilstandsrapporten og drøfter denne med dig, idet vi vil anbefale dig at besigtige huset med din egen byggesagkyndig.

Hvad viser en elinstallationsrapport?

Elinstallationsrapporten beskriver ulovlige forhold og funktionsfejl ved elinstallationen

Den autoriserede elinstallatør foretager en visuel gennemgang og udfører stikprøver på baggrund af erfaring og en professionel faglig vurdering. Stikprøver udvælges systematisk, og alle typer installationer undersøges. Da det er stikprøver, kan der være ulovlige og farlige installationer i boligen, som ikke er fundet og derfor ikke er beskrevet i rapporten.

Elinstallationsrapporten er en del af huseftersynsordningen, der er lavet for at sikre dig mod uforudsete økonomiske overraskelser, når du køber et hus.

De ulovlige fejl i elinstallationerne vurderes ud fra, hvor farlig den ulovlige fejl er. De ulovlige elinstallationer vurderes efter, hvorvidt de indebærer risiko for stød, risiko for brand, ulovlige installationer eller om de skal undersøges nærmere. Der er ikke nødvendigvis sammenhæng mellem, hvor farlig en fejl er, og hvor dyrt det er at udbedre fejlen.

Elinstallationsrapporten fortæller ikke noget om, hvad det vil koste at udbedre de ulovlige forhold. Derfor anbefaler vi altid, at du gennemgår huset sammen med en autoriseret elinstallatør, som du selv har valgt. Her kan du få uddybet og forklaret bemærkninger i elinstallationsrapporten og få et estimat på, hvad det vil koste at udbedre de mangler, der er angivet, samt få en idé om, hvorvidt der inden for den nærmeste fremtid er andre ulovlige forhold, der skal sættes penge af til.

Vi gennemgår elinstallationsrapporten og drøfter denne med dig, idet vi vil anbefale dig at besigtige huset med din egen byggesagkyndig.

Hvad er et ejerskifteforsikringstilbud?

Hvis sælger har valgt huseftersynsordningen, dvs. betalt for en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport kan du tegne en ejerskifteforsikring.

En ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt skjulte skader ved ejendommen, f.eks. omkostningerne til at udbedre skjulte skader, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten og omkostningerne til at udbedre ulovlige elinstallationer og funktionsfejl, som ikke er omtalt i elinstallationsrapporten.

Hvis du ikke tegner en ejerskifteforsikring, skal du normalt selv betale alle udgifter til udbedring af husets skader, hvad enten de er nævnt i en rapport eller ej.

Der kan være forskel på, hvad forsikringen dækker, men det fremgår af tilbuddet og betingelserne fra forsikringsselskabet. Sælger skal fremskaffe et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af præmien. Du må gerne vælge et tilbud fra et andet forsikringsselskab, men sælger er kun forpligtet til at betale halvdelen af præmien på den tilbudte forsikring, uanset hvilken forsikring, du vælger.

Vi gennemgår ejerskifteforsikringstilbuddet og drøfter dette med dig, således at du er klar over, hvad tilbuddet dækker og vigtigst af alt, hvad tilbuddet måske ikke dækker.